建築物の高さ制限について

建築物の高さについては、建築基準法によって周辺の環境や用途地域を考慮し、様々な制限が設けられています。

高さに関わる制限には、

・北側斜線制限

・道路斜線制限

・隣地斜線制限

・絶対高さ制限

・日影規制

といったものがあり、複数の制限がかかる場合には、最も厳しい制限が適用されます。

第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一種・第二種中高層住居専用地域内において

建築物の各部分から前面道路の反対側の境界線または隣地境界線までの真北方向の水平距離　に1.25を乗じたもの　＋５ｍ（第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域）または１０ｍ（第一種・第二種中高層住居専用地域）

・斜線の基点は北側の隣地境界線上、地域・地区によって地盤面から垂直方向に５ｍまたは１０ｍの高さから、となります。

・敷地の地盤面が隣地の地盤面より１ｍ以上低い場合、また敷地の北側に水路等がある場合などに緩和措置があります。

建築物の各部分から前面道路の反対側の境界線までの水平距離に、用途地域・その他地区・区域ごとに定められた数値を乗じたもの

・斜線の基点は前面道路の反対側の境界線上、高さは道路中心部の高さから、となります。道路面が敷地地盤面より低ければ高さ制限がその分厳しくなります。

・道路斜線制限には、用途地域・その他地区・区域ごとに定められた「前面道路反対側の境界線からの『適用距離』」もあり、その距離を超えた範囲（道路からある程度離れた箇所）については道路斜線については制限なし、となります。

・建築物を境界線から後退して建てる場合、道路が２面以上接道している場合、道路の反対側に水路や公園等がある場合、道路面が敷地地盤面より１ｍ以上低い場合等に緩和措置があります。

建築物の高さが２０ｍまたは３１ｍを超える場合に※

建築物の各部分から隣地境界線までの水平距離に、1.25または2.5を乗じた※もの　＋２０ｍまたは３１ｍ※

※印・・・用途地域等により異なる

・斜線の基点は隣地境界線上、地盤面から垂直方向に２０ｍまたは３１ｍの高さから、となります。

・敷地の地盤面が隣地の地盤面より１ｍ以上低い場合、建築物を境界線から後退して建てる場合、隣地側に水路等がある場合などに緩和措置があります。

この制限がかかる建築物は、高さが２０又は３１ｍ以上であるということから、一般的な規模の戸建て住宅であれば、基本的に制限にかかることはありません。

上記の北側斜線制限によく似ているもので、都市計画法に基づいて定められる「高度地区による斜線制限」があります。

高度地区とは自治体ごとに定められるもので、その地区内においては高さ制限や北側斜線制限が定められています。

一つの敷地・建築物に、北側斜線・高度地区による斜線の両方がかかるケースも考えられますが、適用されるのは他の斜線制限とも同様に「より厳しい制限の方」です。

各斜線制限には制限を緩和できるケースがありますが、その他にも

以前お話したことのある「天空率による高さ制限の緩和」があります。

北側・道路・隣地斜線制限に抵触してしまう建築物でも、その建築物における天空率を算定し、一定の条件をクリアすれば、建築することができます（高度地区による斜線制限は緩和不可）。